Mahathir, Forest City & Pelaburan Asing

Banyak yang telah diperkatakan tentang pelaburan China di dalam Malaysia terutamanya di Johor.

READ ENGLISH VERSION HERE: Mahathir, Forest City and Foreign Direct Investment

Saya tidak berminat dengan "perdebatan" di antara DYMM Sultan Johor dengan Tun Mahathir baru-baru ini berkenaan Forest City yang dimajukan oleh pemaju hartanah dari China Country Garden Holdings Ltd tetapi saya rasa terpanggil untuk menjawab beberapa perkara yang dibangkitkan oleh Tun Mahathir di dalam blog beliau.

Tun menulis bersandarkan laporan daripada Bloomberg, saya akan cuba menjawab Tun berdasarkan statistik dan data yang boleh didapati oleh sesiapa sahaja daripada laman web agensi-agensi berkaitan.

"6. Apakah yang diperkata oleh Bloomberg di dalam laporannya pada 22hb November lepas? Ia mengatakan yang sebuah syarikat dari China akan membangunkan Forest City yang akan memuatkan 700,000 penduduk. Ianya juga melapor bahawa orang Cina dari China diterbangkan untuk melihat pameran model sebesar manusia (bergambar) dan mereka ini sudah, malahan akan membeli kebanyakan hartanah di Forest City. 

7. Saya tidak fikir ramai Melayu atau Cina Johor telah beli atau akan beli apartment ini. Malaysia tidak mempunyai penduduk yang begitu ramai untuk membeli kesemua hartanah ini. 

8. Bloomberg, di dalam laporan yang sama turut menyatakan tentang 60 pembangunan lain yang mirip Forest City, dan ini juga sedang dijual kepada rakyat tanah besar China."

Forest City sememangnya dibina bukan untuk mensasarkan rakyat tempatan sebagai pembeli hartanah sepertimana dilaporkan beberapa media antarabangsa:

New Straits Times - 23 Januari 2016

South China Morning Post - 22 Januari 2016

Ini tidak bermaksud tiada langsung rakyat Malaysia atau rakyat Johor yang mampu membeli unit kondominium di Forest City kerana menurut Ketua Pegawai Strategi Country Garden, 30% daripada pembeli unit di Country Garden Danga Bay adalah pembeli dari Malaysia:

The Straits Times - 23 Januari 2016

Menurut data yang dikeluarkan Pusat Hartanah Negara (NAPIC), pada suku ke-3 (Julai - September) 2016 sahaja terdapat 5,196 transaksi hartanah kediaman (rumah) untuk hartanah di bawah RM1 juta berbanding hanya 133 transaksi hartanah berharga RM1 juta dan ke atas:

Transaksi Hartanah di Johor: NAPIC

Lebih daripada 90% transaksi hartanah di Johor bagi hampir setiap suku tahunan adalah untuk hartanah berharga di bawah RM1 juta yang bermaksud bahawa orang tempatan atau orang Malaysia tidak ada masalah untuk membeli dan menjual hartanah di dalam segmen bukan mewah di Johor.

Bagaimana saya tahu hanya orang tempatan membeli dan menjual hartanah di bawah RM1 juta di Johor? Kerana di bawah Seksyen 433B Kod Tanah Negara 1965 dan ditetapkan oleh kerajaan negeri Johor bahawa pembelian hartanah oleh kepentingan asing (individu atau syarikat) hanya dibenarkan untuk hartanah pada harga lebih daripada RM1 juta, tidak kira sama ada pembelian daripada pemaju atau pembelian daripada pemilik hartanah (sub-sale):

Perolehan Hartanah Oleh Kepentingan Asing di Johor: Pentadbiran Tanah Johor

Cubaan Tun Mahathir untuk menggambarkan bahawa rakyat tempatan Johor tidak mampu untuk membeli hartanah di Johor kerana projek Forest City dan banyak lagi projek pembangunan yang serupa adalah tidak tepat dan mengelirukan.

"10. Lebih sejuta rakyat asing akan tinggal di Forest City JB dan 60 pembangunan lain disekitarnya. Semua tempat baru ini tidak akan menjadi negara asing tetapi akan mengandungi peratus orang asing yang tinggi. Jika mereka tinggal untuk satu tempoh yang lama yang ditetapkan, mereka layak untuk menjadi rakyat Malaysia."

Sekali lagi Tun Mahathir membuat anggapan mudah bersandarkan telahan bahawa semua projek pembangunan hartanah di Johor akan dibeli 100% oleh pembeli asing dan semua pembeli tersebut akan berhijrah ke Malaysia dan bermastautin atau tinggal di Malaysia lebih daripada 10 tahun.

Kenapa 10 tahun? Kerana untuk penduduk bukan warganegara di Malaysia yang ingin memohon untuk mendapatkan status kewarganegaraan Malaysia melalui proses naturalisasi, terdapat syarat-syarat yang sangat ketat yang perlu dipatuhi oleh pemohon sebelum kerajaan memberi status taraf kewarganegaraan kepada pemohon tersebut. Antaranya adalah pemohon mestilah sudah bermastautin atau tinggal di Malaysia sekurang-kurangnya 10 tahun sebelum tarikh permohonan di buat, selain daripada pemohon perlu juga menguasai Bahasa Melayu secukupnya dan juga pemohon mesti mempunyai perwatakan yang baik:

Bagaimana Untuk Menjadi Warganegara Malaysia: MMY2H

Secara jujurnya adakah sesiapa di sini percaya bahawa kerajaan akan menganugerahkan kewarganegaraan kepada orang asing dengan sewenang-wenangnya?

Tidak semua pembeli asing hartanah akan bermastautin atau tinggal di Malaysia. Pelabur dari China kebanyakannya membeli hartanah di luar negara untuk mempelbagaikan pelaburan mereka sepertimana dilaporkan The Guardian: "China's Passion for Foreign Property" dan South China Morning Post: "Buyers Shrug as China Tighten Forex Rules for Overseas Property Binge".

Menurut Anggaran Penduduk Semasa Malaysia 2016 yang diterbitkan oleh Jabatan Perangkaan Negara, populasi penduduk Johor pada 2016 adalah 3.65 juta di mana 3.305 juta adalah warganegara Malaysia dan 350 ribu bukan warganegara:

Anggaran Penduduk Semasa, 2016: DOSM

Menurut Unjuran Penduduk Malaysia 2010-2040 daripada Jabatan Perangkaan Malaysia, pada tahun 2035, jumlah populasi di Johor diunjurkan pada 4.603 juta di mana 90.8% atau 4.18 juta adalah warganegara Malaysia dan 423 ribu adalah bukan warganegara Malaysia.

Pada tahun 2035, tahun di mana pembangunan Forest City dijangka siap sepenuhnya, Jabatan Perangkaan mengunjurkan akan ada pertambahan populasi hampir 1 juta penduduk di Johor di mana 70 ribu daripada pertambahan populasi adalah terdiri daripada bukan warganegara:

Unjuuran Penduduk Malaysia, 2010-2040: DOSM

Pertambahan penduduk bukan warganegara sebanyak 70 ribu di Johor adalah jumlah yang kecil jika hendak dibandingkan dengan pertambahan 1 juta penduduk warganegara Malaysia dalam tempoh 20 tahun.

Sudah tentu ini hanyalah anggaran atau unjuran yang dibuat oleh Jabatan Perangkaan Negara tetapi anggaran atau unjuran ini dibuat menggunakan kaedah yang digunapakai banyak agensi statistik di seluruh dunia melalui perisian statistik yang yang dibangunkan oleh US Agency for International Development (USAID).

Tetapi siapakah yang anda mahu percaya? Andaian liar Tun Mahathir yang bersandarkan laporan media semata-mata atau agensi perangkaan negara bertauliah yang penerbitan statistik dan data mereka digunakan oleh perancang ekonomi, pembuat dasar, sektor awam dan swasta untuk perancangan dan pelaksanaan pembangunan negara dan juga untuk tujuan pembelajaran dan kajian.

Population Quick Info: DOSM

"11. Ya, saya yang mempromosi Pelaburan Langsung Asing (FDI – Foreign Direct Investment). Tetapi ianya bukan bertujuan membeli tanah di Malaysia, membangunkannya dan menjualnya kepada rakyat asing, yang akan tinggal di sana.

12. FDI ialah berkenaan pelaburan di dalam industri pembuatan. Syarikat Malaysia akan membina bangunan dan rakyat akan bekerja di dalam industri-industri tersebut. Mereka akan mempelajari kemahiran dan akan memulakan perniagaan pengeluaran barangan mereka sendiri."

Tun Mahathir dengan sengaja memfokuskan kepada pelaburan asing di dalam sektor hartanah dan dengan sengaja juga tidak memaklumkan kepada pembaca beliau bahawa sektor pembuatan masih merupakan sektor yang menerima pelaburan asing terbesar pada tahun 2015:

FDI Mengikut Sektor: Statistik Pelaburan Langsung Asing Malaysia, 2015: DOSM

Lagipun Johor merupakan penerima terbesar pelaburan domestik dan asing bagi sektor pembuatan sejak 2014. Johor menerima RM17.9 billion perbelanjaan modal untuk projek-projek baru sektor pembuatan pada tahun 2014 dan RM29.5 billion pada tahun 2015:

Projek Pembuatan Yang Telah Diluluskan Mengikut Negeri 2014 - 2015: MIDA

Untuk 9 bulan pertama bagi tahun 2016, Johor menerima RM18.1 billion perbelanjaan modal di dalam bidang pembuatan, sekali lagi penerima pelaburan terbesar di dalam Malaysia berbanding negeri-negeri lain:

Projek Pembuatan Yang Telah Diluluskan Januari - September 2016: MIDA

Sektor pembuatan masih lagi merupakan antara sektor ekonomi terbesar dan penting di Malaysia. Sektor pembuatan menyumbang 22.8% kepada ekonomi negara manakala sektor hartanah menyumbang hanya 4.3% daripada ekonomi negara pada tahun 2015.

Sektor pembuatan juga menggaji 2.32 juta pekerja dalam Malaysia di mana hampir 80% pekerja adalah pekerja tempatan: 

Laporan Penyiasatan Tenaga Buruh 2015: DOSM

Anda rasa kenapa Tun Mahathir tidak menyebut atau menulis tentang segala fakta di atas? Kenapa Tun Mahathir tidak menyebut pelaburan berpuluh billion dalam sektor pembuatan di Johor? Kenapa Tun hanya menggambarkan seolah-olah hanya sektor hartanah sahaja yang menerima pelaburan dari luar negara?

"14. Tetapi apabila rakyat asing beli tanah, tidak terdapat aliran masuk wang pun. Kebanyakan sumber kewangan dipinjam dari dalam negara. Dan mereka juga boleh berniaga dengan menggunakan bank mereka sendiri.

15. Apa sahaja pendapatan syarikat asing ini perolehi akan dihantar pulang dan menyebabkan pengaliran keluar wang. Apabila diperkenalkan skim di mana pembeli boleh beli hartanah di negara China dan mendapat satu unit rumah pangsa atau rumah secara percuma di Malaysia, tidak akan ada keuntungan yang dibuat di Malaysia dan Kerajaan Malaysia tidak akan mendapat hasil cukai."

Apabila syarikat asing melabur di dalam Malaysia, mereka akan menjana pendapatan dan keuntungan di Malaysia dan penghantaran balik keuntungan syarikat asing di Malaysia ke negara asal (di mana ibu pejabat mereka terletak) direkodkan sebagai Pendapatan Pelaburan Dibayar Ke Luar Negara di dalam Akaun Semasa yang merupakan komponen Imbangan Pembayaran negara.

Begitu juga sebaliknya apabila syarikat Malaysia melabur di luar negara, mereka akan menjana pendapatan dan keuntungan di luar negara dan penghantaran balik keuntungan luar negara syarikat Malaysia ke Malaysia direkodkan sebagai Pendapatan Pelaburan Diterima Dari Luar Negara di dalam Akaun Semasa yang juga merupakan komponen Imbangan Pembayaran negara:

Akaun Semasa, Imbangan Pembayaran Malaysia: DOSM

Daripada laporan Imbangan Bayaran Malaysia, suku ke-3 2016 menunjukkan dari Julai hingga September 2016, syarikat Malaysia menjana pendapatan sejumlah RM8.134 billion dari luar negara (kredit), manakala syarikat asing menjana pendapatan sejumlah RM17.603 billion yang bermaksud Malaysia merekodkan pendapatan pelaburan bersih negatif (kredit tolak debit) yang juga bermaksud dari segi pelaburan pendapatan wang mengalir keluar ke luar negara lebih banyak daripada wang mengalir masuk dari luar negara.

Perkara ini berlaku sejak berdekad-dekad yang lalu, sebelum Malaysia merdeka dan sebelum Malaysia dibentuk lagi, pendapatan pelaburan bersih dari luar negara sentiasa negatif yang bermaksud syarikat asing yang melabur di Malaysia sentiasa menjana lebih banyak pendapatan berbanding syarikat Malaysia yang melabur di luar negara.

Di bawah adalah carta pendapatan pelaburan bersih Malaysia sejak 1981 sehingga 2015:

Pendapatan Pelaburan Bersih Malaysia: EPU

Di atas hanyalah angka mutlak tetapi jika dibandingkan dengan nisbah pendapatan pelaburan bersih kepada saiz ekonomi Malaysia atau KDNK, di bawah pentadbiran Tun Mahathir sebagai Perdana Menteri Malaysia, defisit pendapatan pelaburan mencecah sehingga 8.1% daripada KDNK negara pada tahun 2000.

Defisit Pendapatan Pelaburan Malaysia

Sudah tentu tidak ada rungutan daripada Tun pada tahun 2000 tentang aliran keluar modal berpunca daripada pendapatan pelaburan syarikat asing di Malaysia.

Suka saya ingin menambah bahawa pada zaman Tun sebagai Perdana Menteri, pada awal 90-an, kerajaan melonggarkan syarat-syarat pelaburan asing di Malaysia dengan memansuhkan beberapa sekatan ke atas pelaburan dan aliran masuk modal jangka pendek, pemilikan asing ke atas ekuiti/saham syarikat-syarikat tempatan dan juga pinjaman oleh bank-bank tempatan kepada syarikat asing.

Selain daripada pemansuhan sekatan-sekatan di atas, kerajaan juga mengumumkan pakej liberalisasi dan insentif pasaran yang meluas kepada pelabur dan pengurus dana antarabangsa dalam usaha mempromosi Kuala Lumpur sebagai pusat kewangan antarabangsa.

Liberalisasi pasaran kewangan pada awal 90-an diikuti dengan kenaikan mendadak aliran masuk pelaburan portfolio bersih dari luar negara:

Aliran Masuk Modal Jangka Pendek: DOSM

Pelaburan asing di dalam pasaran saham Malaysia meningkat begitu mendadak dan menyebabkan berlaku ledakan pasaran saham Malaysia.

Pada pertengahan 90-an, Bursa Saham Kuala Lumpur (BSKL) mencatatkan nilai pasaran modal sejumlah US$200 billion iaitu nilai pasaran modal ketiga terbesar di rantau Asia Pasifik di belakang Tokyo dan Hong Kong.

Nilai pasaran BSKL pada masa itu adalah 3 kali lebih besar daripada saiz ekonomi negara Malaysia.

Ledakan pasaran saham di Malaysia pada masa itu mengubah bagaimana cara bank-bank tempatan di Malaysia beroperasi apabila pinjaman untuk aktiviti jual beli pasaran saham menjadi sumber utama pertumbuhan kredit di Malaysia.

Kelemahan urustadbir korporat dan kelemahan di dalam sektor kewangan merupakan dua punca utama pendedahan kelemahan ekonomi Malaysia pada masa itu.

Pada separuh dekad yang pertama pada tahun 90-an, jumlah pinjaman yang dikeluarkan sistem perbankan tempatan di Malaysia meningkat dengan begitu mendadak dengan pendedahan terbesar di dalam sektor hartanah.

Pertumbuhan tahunan pinjaman kepada sektor swasta meningkat 12% di antara 1990 - 1994 kepada lebih 26% di antara 1994 - 1996.

Nisbah jumlah pinjaman kepada KDNK negara secara purata meningkat dari 85% di antara 1985 - 1989 kepada 120% pada tahun 1994 dan kemudiannya kepada 160% pada tahun 1996. Apabila Malaysia mula memasuki bibit-bibit kemelesetan ekonomi, nisbah jumlah pinjaman kepada KDNK adalah tertinggi di Asia Timur.

Pada hujung tahun 1996, jumlah pinjaman kepada sektor hartanah menyumbang kepada lebih 55% keseluruhan pinjaman yang dikeluar sistem perbankan di Malaysia.

Pendedahan yang tinggi kepada sektor hartanah terus melemahkan kedudukan kewangan sistem perbankan Malaysia pada masa itu.

International Monetary Fund (IMF) menerbitkan sebuah kertas kajian yang bertajuk Lending Booms, Real Estate Bubbles and The Asian Crisis yang mengkaji hubungan di antara peningkatan mendadak jumlah pinjaman, harga hartanah, dan juga krisis kewangan di seluruh negara Asia Timur termasuk Malaysia.

Kertas kajian IMF itu menyatakan bahawa terdapat aliran masuk modal dari luar negara ke dalam sektor hartanah Malaysia yang menyebabkan kenaikan mendadak harga hartanah dan menjadi punca kepada Krisis Kewangan Asia pada akhir 90-an:

Lending Booms, Real Estate Bubbles and The Asian Crisis: IMF

Di bawah pentadbiran siapakah perkara ini berlaku? Siapakan Perdana Menteri pada masa itu yang membenarkan sektor kewangan dan ekonomi Malaysia diliberalisasi terlalu banyak dan cepat sehingga menyebabkan harga saham dan harga hartanah di dalam pasaran meningkat terlalu mendadak yang menyebabka Malaysia terjerumus ke dalam krisis ekonomi terburuk di dalam rantau ini yang pernah dihadapi oleh kita?

Tidak seperti Tun Mahathir, pentadbiran Malaysia di bawah Perdana Menteri sekarang memperkenalkan langkah fiskal untuk mengurangkan spekulasi berlebihan di dalam pasaran hartanah:

Di dalam Belanjawan 2013, Najib Razak secara proaktif menyemak semula kadar Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT) daripada 0% kepada 15%:

Ucapan Belanjawan 2013: Kementerian Kewangan

Beliau terus mengumumkan langkah-langkah fiskal di dalam Belanjawan 2014 dengan menyemak semula sekali lagi kadar RPGT daripada 15% kepada 30%, meningkatkan harga minimum hartanah yang boleh dibeli oleh pembeli asing daripada RM500 ribu seunit kepada RM1 juta seunit, menggalakkan ketelusan di kalangan pemaju perumahan dan juga melarang Developers Bearing Interest Scheme (DIBS) daripada terus ditawarkan kepada pembeli.

Ucapan Belanjawan 2014: Kementerian Kewangan

Ini tidak termasuk langkah-langkah kewangan yang diperkenalkan oleh Bank Negara untuk menggalakkan sektor isi rumah yang mampan dan lestari terutamanya dalam sektor hartanah dengan memperkenalkan tempoh bayaran balik maksima bagi pinjaman rumah:

Measures to Further Promote a Sound and Sustainable Household Sector: Bank Negara Malaysia

Begitulah betapa bertanggungjawabnya pentadbiran sekarang berbanding pentadbiran kerajaan di bawah Tun Mahathir sebagai Perdana Menteri.

Dan yang terakhir sekali, saya ingin memaklumkan kepada Tun bahawa Forest City bukanlah projek yang dimajukan 100% oleh syarikat dari China tetapi ianya dimajukan oleh Country Garden Pacificview Sdn Bhd syarikat usahasama di antara Country Garden Holdings Ltd dan juga Esplanade Danga 88 Sdn Bhd yang merupakan syarikat bersekutu Kumpulan Prasarana Rakyat Johor (KPRJ) syarikat milik penuh kerajaan negeri Johor:

Country Garden Pacificview Sdn Bhd

Adalah tidak tepat untuk Tun Mahathir mengatakan bahawa rakyat Johor tidak menerima sebarang manfaat daripada pembangunan projek Forest City.

Bilakah Tun akan berhenti menggunakan taktik menakut-nakutkan rakyat yang tidak masuk akal seperti ini?