Mahathir, Forest City & Pelaburan Asing

Banyak yang telah diperkatakan tentang pelaburan China di dalam Malaysia terutamanya di Johor.

READ ENGLISH VERSION HERE: Mahathir, Forest City and Foreign Direct Investment

Saya tidak berminat dengan "perdebatan" di antara DYMM Sultan Johor dengan Tun Mahathir baru-baru ini berkenaan Forest City yang dimajukan oleh pemaju hartanah dari China Country Garden Holdings Ltd tetapi saya rasa terpanggil untuk menjawab beberapa perkara yang dibangkitkan oleh Tun Mahathir di dalam blog beliau.

Tun menulis bersandarkan laporan daripada Bloomberg, saya akan cuba menjawab Tun berdasarkan statistik dan data yang boleh didapati oleh sesiapa sahaja daripada laman web agensi-agensi berkaitan.

"6. Apakah yang diperkata oleh Bloomberg di dalam laporannya pada 22hb November lepas? Ia mengatakan yang sebuah syarikat dari China akan membangunkan Forest City yang akan memuatkan 700,000 penduduk. Ianya juga melapor bahawa orang Cina dari China diterbangkan untuk melihat pameran model sebesar manusia (bergambar) dan mereka ini sudah, malahan akan membeli kebanyakan hartanah di Forest City. 

7. Saya tidak fikir ramai Melayu atau Cina Johor telah beli atau akan beli apartment ini. Malaysia tidak mempunyai penduduk yang begitu ramai untuk membeli kesemua hartanah ini. 

8. Bloomberg, di dalam laporan yang sama turut menyatakan tentang 60 pembangunan lain yang mirip Forest City, dan ini juga sedang dijual kepada rakyat tanah besar China."

Forest City sememangnya dibina bukan untuk mensasarkan rakyat tempatan sebagai pembeli hartanah sepertimana dilaporkan beberapa media antarabangsa:

New Straits Times - 23 Januari 2016

South China Morning Post - 22 Januari 2016

Ini tidak bermaksud tiada langsung rakyat Malaysia atau rakyat Johor yang mampu membeli unit kondominium di Forest City kerana menurut Ketua Pegawai Strategi Country Garden, 30% daripada pembeli unit di Country Garden Danga Bay adalah pembeli dari Malaysia:

The Straits Times - 23 Januari 2016

Menurut data yang dikeluarkan Pusat Hartanah Negara (NAPIC), pada suku ke-3 (Julai - September) 2016 sahaja terdapat 5,196 transaksi hartanah kediaman (rumah) untuk hartanah di bawah RM1 juta berbanding hanya 133 transaksi hartanah berharga RM1 juta dan ke atas:

Transaksi Hartanah di Johor: NAPIC

Lebih daripada 90% transaksi hartanah di Johor bagi hampir setiap suku tahunan adalah untuk hartanah berharga di bawah RM1 juta yang bermaksud bahawa orang tempatan atau orang Malaysia tidak ada masalah untuk membeli dan menjual hartanah di dalam segmen bukan mewah di Johor.

Bagaimana saya tahu hanya orang tempatan membeli dan menjual hartanah di bawah RM1 juta di Johor? Kerana di bawah Seksyen 433B Kod Tanah Negara 1965 dan ditetapkan oleh kerajaan negeri Johor bahawa pembelian hartanah oleh kepentingan asing (individu atau syarikat) hanya dibenarkan untuk hartanah pada harga lebih daripada RM1 juta, tidak kira sama ada pembelian daripada pemaju atau pembelian daripada pemilik hartanah (sub-sale):

Perolehan Hartanah Oleh Kepentingan Asing di Johor: Pentadbiran Tanah Johor

Cubaan Tun Mahathir untuk menggambarkan bahawa rakyat tempatan Johor tidak mampu untuk membeli hartanah di Johor kerana projek Forest City dan banyak lagi projek pembangunan yang serupa adalah tidak tepat dan mengelirukan.

"10. Lebih sejuta rakyat asing akan tinggal di Forest City JB dan 60 pembangunan lain disekitarnya. Semua tempat baru ini tidak akan menjadi negara asing tetapi akan mengandungi peratus orang asing yang tinggi. Jika mereka tinggal untuk satu tempoh yang lama yang ditetapkan, mereka layak untuk menjadi rakyat Malaysia."

Sekali lagi Tun Mahathir membuat anggapan mudah bersandarkan telahan bahawa semua projek pembangunan hartanah di Johor akan dibeli 100% oleh pembeli asing dan semua pembeli tersebut akan berhijrah ke Malaysia dan bermastautin atau tinggal di Malaysia lebih daripada 10 tahun.

Kenapa 10 tahun? Kerana untuk penduduk bukan warganegara di Malaysia yang ingin memohon untuk mendapatkan status kewarganegaraan Malaysia melalui proses naturalisasi, terdapat syarat-syarat yang sangat ketat yang perlu dipatuhi oleh pemohon sebelum kerajaan memberi status taraf kewarganegaraan kepada pemohon tersebut. Antaranya adalah pemohon mestilah sudah bermastautin atau tinggal di Malaysia sekurang-kurangnya 10 tahun sebelum tarikh permohonan di buat, selain daripada pemohon perlu juga menguasai Bahasa Melayu secukupnya dan juga pemohon mesti mempunyai perwatakan yang baik:

Bagaimana Untuk Menjadi Warganegara Malaysia: MMY2H

Secara jujurnya adakah sesiapa di sini percaya bahawa kerajaan akan menganugerahkan kewarganegaraan kepada orang asing dengan sewenang-wenangnya?

Tidak semua pembeli asing hartanah akan bermastautin atau tinggal di Malaysia. Pelabur dari China kebanyakannya membeli hartanah di luar negara untuk mempelbagaikan pelaburan mereka sepertimana dilaporkan The Guardian: "China's Passion for Foreign Property" dan South China Morning Post: "Buyers Shrug as China Tighten Forex Rules for Overseas Property Binge".

Menurut Anggaran Penduduk Semasa Malaysia 2016 yang diterbitkan oleh Jabatan Perangkaan Negara, populasi penduduk Johor pada 2016 adalah 3.65 juta di mana 3.305 juta adalah warganegara Malaysia dan 350 ribu bukan warganegara:

Anggaran Penduduk Semasa, 2016: DOSM

Menurut Unjuran Penduduk Malaysia 2010-2040 daripada Jabatan Perangkaan Malaysia, pada tahun 2035, jumlah populasi di Johor diunjurkan pada 4.603 juta di mana 90.8% atau 4.18 juta adalah warganegara Malaysia dan 423 ribu adalah bukan warganegara Malaysia.

Pada tahun 2035, tahun di mana pembangunan Forest City dijangka siap sepenuhnya, Jabatan Perangkaan mengunjurkan akan ada pertambahan populasi hampir 1 juta penduduk di Johor di mana 70 ribu daripada pertambahan populasi adalah terdiri daripada bukan warganegara:

Unjuuran Penduduk Malaysia, 2010-2040: DOSM

Pertambahan penduduk bukan warganegara sebanyak 70 ribu di Johor adalah jumlah yang kecil jika hendak dibandingkan dengan pertambahan 1 juta penduduk warganegara Malaysia dalam tempoh 20 tahun.

Sudah tentu ini hanyalah anggaran atau unjuran yang dibuat oleh Jabatan Perangkaan Negara tetapi anggaran atau unjuran ini dibuat menggunakan kaedah yang digunapakai banyak agensi statistik di seluruh dunia melalui perisian statistik yang yang dibangunkan oleh US Agency for International Development (USAID).

Tetapi siapakah yang anda mahu percaya? Andaian liar Tun Mahathir yang bersandarkan laporan media semata-mata atau agensi perangkaan negara bertauliah yang penerbitan statistik dan data mereka digunakan oleh perancang ekonomi, pembuat dasar, sektor awam dan swasta untuk perancangan dan pelaksanaan pembangunan negara dan juga untuk tujuan pembelajaran dan kajian.

Population Quick Info: DOSM

"11. Ya, saya yang mempromosi Pelaburan Langsung Asing (FDI – Foreign Direct Investment). Tetapi ianya bukan bertujuan membeli tanah di Malaysia, membangunkannya dan menjualnya kepada rakyat asing, yang akan tinggal di sana.

12. FDI ialah berkenaan pelaburan di dalam industri pembuatan. Syarikat Malaysia akan membina bangunan dan rakyat akan bekerja di dalam industri-industri tersebut. Mereka akan mempelajari kemahiran dan akan memulakan perniagaan pengeluaran barangan mereka sendiri."

Tun Mahathir dengan sengaja memfokuskan kepada pelaburan asing di dalam sektor hartanah dan dengan sengaja juga tidak memaklumkan kepada pembaca beliau bahawa sektor pembuatan masih merupakan sektor yang menerima pelaburan asing terbesar pada tahun 2015:

FDI Mengikut Sektor: Statistik Pelaburan Langsung Asing Malaysia, 2015: DOSM

Lagipun Johor merupakan penerima terbesar pelaburan domestik dan asing bagi sektor pembuatan sejak 2014. Johor menerima RM17.9 billion perbelanjaan modal untuk projek-projek baru sektor pembuatan pada tahun 2014 dan RM29.5 billion pada tahun 2015:

Projek Pembuatan Yang Telah Diluluskan Mengikut Negeri 2014 - 2015: MIDA

Untuk 9 bulan pertama bagi tahun 2016, Johor menerima RM18.1 billion perbelanjaan modal di dalam bidang pembuatan, sekali lagi penerima pelaburan terbesar di dalam Malaysia berbanding negeri-negeri lain:

Projek Pembuatan Yang Telah Diluluskan Januari - September 2016: MIDA

Sektor pembuatan masih lagi merupakan antara sektor ekonomi terbesar dan penting di Malaysia. Sektor pembuatan menyumbang 22.8% kepada ekonomi negara manakala sektor hartanah menyumbang hanya 4.3% daripada ekonomi negara pada tahun 2015.

Sektor pembuatan juga menggaji 2.32 juta pekerja dalam Malaysia di mana hampir 80% pekerja adalah pekerja tempatan: 

Laporan Penyiasatan Tenaga Buruh 2015: DOSM

Anda rasa kenapa Tun Mahathir tidak menyebut atau menulis tentang segala fakta di atas? Kenapa Tun Mahathir tidak menyebut pelaburan berpuluh billion dalam sektor pembuatan di Johor? Kenapa Tun hanya menggambarkan seolah-olah hanya sektor hartanah sahaja yang menerima pelaburan dari luar negara?

"14. Tetapi apabila rakyat asing beli tanah, tidak terdapat aliran masuk wang pun. Kebanyakan sumber kewangan dipinjam dari dalam negara. Dan mereka juga boleh berniaga dengan menggunakan bank mereka sendiri.

15. Apa sahaja pendapatan syarikat asing ini perolehi akan dihantar pulang dan menyebabkan pengaliran keluar wang. Apabila diperkenalkan skim di mana pembeli boleh beli hartanah di negara China dan mendapat satu unit rumah pangsa atau rumah secara percuma di Malaysia, tidak akan ada keuntungan yang dibuat di Malaysia dan Kerajaan Malaysia tidak akan mendapat hasil cukai."

Apabila syarikat asing melabur di dalam Malaysia, mereka akan menjana pendapatan dan keuntungan di Malaysia dan penghantaran balik keuntungan syarikat asing di Malaysia ke negara asal (di mana ibu pejabat mereka terletak) direkodkan sebagai Pendapatan Pelaburan Dibayar Ke Luar Negara di dalam Akaun Semasa yang merupakan komponen Imbangan Pembayaran negara.

Begitu juga sebaliknya apabila syarikat Malaysia melabur di luar negara, mereka akan menjana pendapatan dan keuntungan di luar negara dan penghantaran balik keuntungan luar negara syarikat Malaysia ke Malaysia direkodkan sebagai Pendapatan Pelaburan Diterima Dari Luar Negara di dalam Akaun Semasa yang juga merupakan komponen Imbangan Pembayaran negara:

Akaun Semasa, Imbangan Pembayaran Malaysia: DOSM

Daripada laporan Imbangan Bayaran Malaysia, suku ke-3 2016 menunjukkan dari Julai hingga September 2016, syarikat Malaysia menjana pendapatan sejumlah RM8.134 billion dari luar negara (kredit), manakala syarikat asing menjana pendapatan sejumlah RM17.603 billion yang bermaksud Malaysia merekodkan pendapatan pelaburan bersih negatif (kredit tolak debit) yang juga bermaksud dari segi pelaburan pendapatan wang mengalir keluar ke luar negara lebih banyak daripada wang mengalir masuk dari luar negara.

Perkara ini berlaku sejak berdekad-dekad yang lalu, sebelum Malaysia merdeka dan sebelum Malaysia dibentuk lagi, pendapatan pelaburan bersih dari luar negara sentiasa negatif yang bermaksud syarikat asing yang melabur di Malaysia sentiasa menjana lebih banyak pendapatan berbanding syarikat Malaysia yang melabur di luar negara.

Di bawah adalah carta pendapatan pelaburan bersih Malaysia sejak 1981 sehingga 2015:

Pendapatan Pelaburan Bersih Malaysia: EPU

Di atas hanyalah angka mutlak tetapi jika dibandingkan dengan nisbah pendapatan pelaburan bersih kepada saiz ekonomi Malaysia atau KDNK, di bawah pentadbiran Tun Mahathir sebagai Perdana Menteri Malaysia, defisit pendapatan pelaburan mencecah sehingga 8.1% daripada KDNK negara pada tahun 2000.

Defisit Pendapatan Pelaburan Malaysia

Sudah tentu tidak ada rungutan daripada Tun pada tahun 2000 tentang aliran keluar modal berpunca daripada pendapatan pelaburan syarikat asing di Malaysia.

Suka saya ingin menambah bahawa pada zaman Tun sebagai Perdana Menteri, pada awal 90-an, kerajaan melonggarkan syarat-syarat pelaburan asing di Malaysia dengan memansuhkan beberapa sekatan ke atas pelaburan dan aliran masuk modal jangka pendek, pemilikan asing ke atas ekuiti/saham syarikat-syarikat tempatan dan juga pinjaman oleh bank-bank tempatan kepada syarikat asing.

Selain daripada pemansuhan sekatan-sekatan di atas, kerajaan juga mengumumkan pakej liberalisasi dan insentif pasaran yang meluas kepada pelabur dan pengurus dana antarabangsa dalam usaha mempromosi Kuala Lumpur sebagai pusat kewangan antarabangsa.

Liberalisasi pasaran kewangan pada awal 90-an diikuti dengan kenaikan mendadak aliran masuk pelaburan portfolio bersih dari luar negara:

Aliran Masuk Modal Jangka Pendek: DOSM

Pelaburan asing di dalam pasaran saham Malaysia meningkat begitu mendadak dan menyebabkan berlaku ledakan pasaran saham Malaysia.

Pada pertengahan 90-an, Bursa Saham Kuala Lumpur (BSKL) mencatatkan nilai pasaran modal sejumlah US$200 billion iaitu nilai pasaran modal ketiga terbesar di rantau Asia Pasifik di belakang Tokyo dan Hong Kong.

Nilai pasaran BSKL pada masa itu adalah 3 kali lebih besar daripada saiz ekonomi negara Malaysia.

Ledakan pasaran saham di Malaysia pada masa itu mengubah bagaimana cara bank-bank tempatan di Malaysia beroperasi apabila pinjaman untuk aktiviti jual beli pasaran saham menjadi sumber utama pertumbuhan kredit di Malaysia.

Kelemahan urustadbir korporat dan kelemahan di dalam sektor kewangan merupakan dua punca utama pendedahan kelemahan ekonomi Malaysia pada masa itu.

Pada separuh dekad yang pertama pada tahun 90-an, jumlah pinjaman yang dikeluarkan sistem perbankan tempatan di Malaysia meningkat dengan begitu mendadak dengan pendedahan terbesar di dalam sektor hartanah.

Pertumbuhan tahunan pinjaman kepada sektor swasta meningkat 12% di antara 1990 - 1994 kepada lebih 26% di antara 1994 - 1996.

Nisbah jumlah pinjaman kepada KDNK negara secara purata meningkat dari 85% di antara 1985 - 1989 kepada 120% pada tahun 1994 dan kemudiannya kepada 160% pada tahun 1996. Apabila Malaysia mula memasuki bibit-bibit kemelesetan ekonomi, nisbah jumlah pinjaman kepada KDNK adalah tertinggi di Asia Timur.

Pada hujung tahun 1996, jumlah pinjaman kepada sektor hartanah menyumbang kepada lebih 55% keseluruhan pinjaman yang dikeluar sistem perbankan di Malaysia.

Pendedahan yang tinggi kepada sektor hartanah terus melemahkan kedudukan kewangan sistem perbankan Malaysia pada masa itu.

International Monetary Fund (IMF) menerbitkan sebuah kertas kajian yang bertajuk Lending Booms, Real Estate Bubbles and The Asian Crisis yang mengkaji hubungan di antara peningkatan mendadak jumlah pinjaman, harga hartanah, dan juga krisis kewangan di seluruh negara Asia Timur termasuk Malaysia.

Kertas kajian IMF itu menyatakan bahawa terdapat aliran masuk modal dari luar negara ke dalam sektor hartanah Malaysia yang menyebabkan kenaikan mendadak harga hartanah dan menjadi punca kepada Krisis Kewangan Asia pada akhir 90-an:

Lending Booms, Real Estate Bubbles and The Asian Crisis: IMF

Di bawah pentadbiran siapakah perkara ini berlaku? Siapakan Perdana Menteri pada masa itu yang membenarkan sektor kewangan dan ekonomi Malaysia diliberalisasi terlalu banyak dan cepat sehingga menyebabkan harga saham dan harga hartanah di dalam pasaran meningkat terlalu mendadak yang menyebabka Malaysia terjerumus ke dalam krisis ekonomi terburuk di dalam rantau ini yang pernah dihadapi oleh kita?

Tidak seperti Tun Mahathir, pentadbiran Malaysia di bawah Perdana Menteri sekarang memperkenalkan langkah fiskal untuk mengurangkan spekulasi berlebihan di dalam pasaran hartanah:

Di dalam Belanjawan 2013, Najib Razak secara proaktif menyemak semula kadar Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT) daripada 0% kepada 15%:

Ucapan Belanjawan 2013: Kementerian Kewangan

Beliau terus mengumumkan langkah-langkah fiskal di dalam Belanjawan 2014 dengan menyemak semula sekali lagi kadar RPGT daripada 15% kepada 30%, meningkatkan harga minimum hartanah yang boleh dibeli oleh pembeli asing daripada RM500 ribu seunit kepada RM1 juta seunit, menggalakkan ketelusan di kalangan pemaju perumahan dan juga melarang Developers Bearing Interest Scheme (DIBS) daripada terus ditawarkan kepada pembeli.

Ucapan Belanjawan 2014: Kementerian Kewangan

Ini tidak termasuk langkah-langkah kewangan yang diperkenalkan oleh Bank Negara untuk menggalakkan sektor isi rumah yang mampan dan lestari terutamanya dalam sektor hartanah dengan memperkenalkan tempoh bayaran balik maksima bagi pinjaman rumah:

Measures to Further Promote a Sound and Sustainable Household Sector: Bank Negara Malaysia

Begitulah betapa bertanggungjawabnya pentadbiran sekarang berbanding pentadbiran kerajaan di bawah Tun Mahathir sebagai Perdana Menteri.

Dan yang terakhir sekali, saya ingin memaklumkan kepada Tun bahawa Forest City bukanlah projek yang dimajukan 100% oleh syarikat dari China tetapi ianya dimajukan oleh Country Garden Pacificview Sdn Bhd syarikat usahasama di antara Country Garden Holdings Ltd dan juga Esplanade Danga 88 Sdn Bhd yang merupakan syarikat bersekutu Kumpulan Prasarana Rakyat Johor (KPRJ) syarikat milik penuh kerajaan negeri Johor:

Country Garden Pacificview Sdn Bhd

Adalah tidak tepat untuk Tun Mahathir mengatakan bahawa rakyat Johor tidak menerima sebarang manfaat daripada pembangunan projek Forest City.

Bilakah Tun akan berhenti menggunakan taktik menakut-nakutkan rakyat yang tidak masuk akal seperti ini?

Mahathir, Forest City and Foreign Direct Investment

Much have been talked about China's investment in Malaysia specifically in Johor.

READ MALAY VERSION HERE: Mahathir, Forest City dan Pelaburan Asing

I'm not particularly interested in the recent "debate" between HRH Sultan Johor and Tun Mahathir on Forest City that is developed by China's property developer Country Garden Holdings Company Ltd, but I feel the need to comment on some of the points raised by Tun Mahathir.

While Tun was writing based on a report by Bloomberg, I will try my best to answer Tun based on statistics and data that are publicly available.

6. What did Bloomberg say in its report on Nov 22 last year? It said that a China Chinese company will build Forest City in J.B. which can accommodate 700,000. It went on to say that plane loads of China Chinese are being flown in to view the man-sized model (with pictures) and they have and will buy most of the properties in Forest City. 

7. I doubt if many Johore Malays and Chinese are buying or going to buy these apartments. There just aren’t that many Malaysians to buy all these properties. 

8. Bloomberg, in the same report mentioned 60 other development similar to Forest City, and these are also being sold to mainland Chinese.

Evidently Forest City wasn't intended to be sold to the Malaysians, as indicated and reported several times by international news outlet:

The Straits Times - 23 January 2016

South China Morning Post - 22 January 2016

That doesn't mean there are no Malaysians or Johoreans who could afford to buy condominium units at Forest City because according to Country Garden chief strategy officer, Malaysian buyers made up of 30% who bought units at Country Garden's first project in Iskandar i.e. Country Garden Danga Bay:

The Straits Times - 23 January 2016

Furthermore data published by the National Property Information Center (NAPIC) showed that there were 5,196 residential property transactions for properties in the price range below RM1,000,000 in Johor in the last quarter alone compared to just 133 transactions for properties above RM1,000,000 in price:

Johor Property Sales Data: NAPIC

In almost every quarter, more than 90% property transactions were made up of those residential properties priced below RM1,000,000 which means locals or Malaysians have no problem buying and selling properties in Johor in non-luxury segment.

How do we know that only locals buy and sell residential properties in the price range of RM1,000,000 million and below? Because under the Section 433B National Land Code 1965 and set by the Johor state authorities that foreigners are only allowed to purchase properties that are priced RM1 million and above, whether it's a direct purchase from developers or sub-sales from individual/company:

Acquisition of Property by Foreign Interests: Pentadbiran Tanah Johor

Tun Mahathir's attempt to portray as if the locals are priced out of the property market because of Forest City and similar projects in Johor is inaccurate and misleading.

"10. There will be in all more than a million foreigners living in J.B Forest City and the 60 other development. These new places will not become a foreign country, but it will have an inordinate percentage of foreign people. If they stay long enough they will be entitled to become citizens of Malaysia."

Again Tun Mahathir made a simplistic assumption on the premise that all properties developed at Forest City and other projects in Iskandar will be purchased 100% by foreigners and all the purchasers will migrate to Malaysia and live here for more than 10 years.

Why 10 years? Because for a non-Malaysian citizen to apply to be a Malaysian citizen by naturalisation, there are strict requirements that must be met by the applicant before the government can grant a certificate of naturalisation to that applicant. The requirements are as follows:

How to Become A Citizen of Malaysia: MMY2H

Do people honestly think that the government will simply grant citizenship to foreigners without thorough vetting and without imposing strict requirements? 

Not all foreign property purchasers will reside or live in Malaysia. China's investors mainly buy foreign properties to diversify their investments abroad as reported by The Guardian: "China's Passion for Foreign Property" and the South China Morning Post: "Buyers Shrug as China Tightens Forex Rules for Overseas Property Binge".

According to the Current Population Estimates (2016) Malaysia published by the Department of Statistics Malaysia (DOSM), Johor's total population in 2016 is 3.65 million of which 3.305 million are Malaysian citizens and 350,000 are non-Malaysian citizens:

Current Population Estimates 2016: DOSM

According to the Population Projections, Malaysia, (2010-2040) by the Department of Statistics, by 2035, Johor's total population will be 4.603 million of which 90.8% or 4.18 million are Malaysian citizens and 423 thousands are non-Malaysian citizens.

By 2035, on which year that Forest City development is expected to be fully completed, DOSM projects that Johor's population will increase by nearly 1 million from 3.65 million in 2016 to 4.603 million in 2035 of which non-Malaysian citizens population in Johor is projected to increase by 70 thousands:

Population Projections, Malaysia (2010-2040): DOSM

An increase of 70 thousands non-Malaysian citizens population in Johor is a meager amount compared to total increase of close to a million Malaysian citizens population in Johor in 20 years time.

This is just a projection or an estimate by DOSM using widely used methods i.e. exponential growth rate and linear interpolation using a statistical software developed by the US Agency for International Development (USAID).

But who would you rather trust? Wild assumptions by Tun Mahathir based on report by media outlet or our own accredited statistics agency whose data and statistics are used by planners and policymakers, public and private sectors for planning and implementation of national development for long term and as well as study and research purposes:

Population Quick Info: DOSM

"11. Yes, I promoted Foreign Direct Investment. But it was not about buying land in Malaysia, developing them and selling them to foreigners, who will stay there.

12. FDI is about investment in the manufacturing industry. Malaysian companies will construct the building and Malaysians will work in the industries. They will acquire skills and start their own manufacturing business."

Tun Mahathir deliberately highlighted the investment in real estate sector and left out the fact that manufacturing sector was still the biggest recipient of foreign direct investment (FDI) in 2015: 

FDI by Sector: Statistics of FDI in Malaysia, 2015: DOSM

Furthermore Johor has been the biggest recipient of domestic and foreign investments in manufacturing sector since 2014. It received RM17.9 billion capital investment for new manufacturing projects in 2014 and RM29.5 billion in 2015: 

Approved Manufacturing Projects by State 2014 - 2015: MIDA

For the first 9 months of 2016, Johor received RM18.1 billion of capital investments in manufacturing sector, the biggest among other states.

It makes you wonder why Tun never mentioned all these multi-billion capital investments in manufacturing sector in Johor that have been pouring in for the past few years and focusing on property development in Johor as if it's the only industry that's received foreign investment.

Manufacturing is still among the biggest sector and most important in Malaysia. It constituted 22.8% of total Malaysia's GDP in 2015 while real estate sector constituted only 4.3% of Malaysia's GDP in 2015.

Manufacturing sector also employed 2.32 million workers in 2015 of which 80% is local workers.

Labour Force Survey Report Malaysia, 2015: DOSM

Why Tun didn't mention any of this is anyone's guess.

"14. But when foreigners buy land, there is not even an inflow of capital. Much of the money will be borrowed locally. And they can do their business with their own banks.

15. Whatever foreign companies earn will be expatriated, will result in outflow of capital. When the scheme is introduced wherein you can buy property in China and get one flat or house free in Malaysia, no profit will be made in Malaysia – therefore no taxes will be paid to the Malaysian Government."

When foreign companies invest in Malaysia, they will earn income or profit here and repatriation of that income back to their country (where their headquarters located) is recorded as Investment Income Paid Abroad in the current account (CA) which is a component of balance of payments (BoP).

On the flip side, when resident/Malaysian companies invest abroad, they will also earn income/profit and repatriation of that income back to Malaysia is recorded as Investment Income Received from Abroad also in the CA which is a component of BoP.

Malaysia's Current Account, Balance of Payment: DOSM

From the third quarter of 2016 Balance of Payment report showed that in the last quarter (July - September 2016), Malaysian companies earned (credits) RM8.134 billion from abroad and foreign companies earned (debits) RM17.603 billion from Malaysia which essentially means in term of investment income flows, Malaysia has a negative net investment income from abroad (investment income received from abroad minus investment income paid abroad) which essentially means money was flowing out (in term of investment income) more than it's flowing in to Malaysia.

It has been true since many decades ago, actually since before we gained independence and Malaysia was formed, net investment income from abroad has always been negative which means foreign companies earned more in Malaysia than Malaysian companies earned from abroad which practically means more investment income flowed out from Malaysia than it flowed in.

Below is the chart of Malaysia's net investment income since 1981 until 2015:

Malaysia's Net Investment Income: EPU

That's just the absolute amount, if we compare net investment income relative to Malaysia's economic output or GDP, under Tun M as PM, investment income deficit reached as high as 8.1% in 2000:

Malaysia's Investment Income Deficit

Of course there was no complaint of capital outflow from Tun Mahathir back then.

I would like to add that under Tun Mahathir as Prime Minister, in the early ’90s, government removed some restrictions on short-term capital inflows (portfolio inflows), foreign shareholdings in local brokerage firms and bank lending to non-residents.

Apart from the removal of those restrictions, government also announced a wide-ranging package of incentives to attract foreign fund managers and institutional investors to promote Kuala Lumpur as a global financial center.

Capital market liberalization in the early 1990s was followed by a significant increase in the net inflow of portfolio investment:

Short Term Portfolio Investment Flow

Foreign investments in equity increased rapidly which then fuelled a stock market boom.

In the mid 90's the Kuala Lumpur Stock Exchange (KLSE) with a market capitalization around US$200 billion, was the third largest stock market in the Asian and Pacific region after those in Tokyo and Hong Kong.

The market cap of KLSE at that time was 3 times bigger than Malaysia’s GDP.

The stock market boom changed the way the domestic banks operate as lending for equity market activities became a major source of credit expansion.

Poor corporate governance and weakness in the financial sector were the two main fundamental sources of economic vulnerability at that time.

In the first half of 90s, outstanding domestic credits in the banking system rose substantially, with a heavy exposure to the property sector which include share trading and real estate sector.

The annual growth of bank credit to private sector increased by 12% during 1990–1994 to over 26% during 1994–1996.

Outstanding credit to GDP ratio rose from an average of 85% during 1985–1989 to 120% in 1994 and then to over 160% in 1996 when the financial crisis started in mid 1997 which was the highest credit expansion among the economies of East Asia.

By the end of 1996, total credit to property sector accounted for around 55% of total outstanding bank credit.

The high exposure to the property sector further weakened the financial position of the banking system.

IMF published a working paper called Lending Booms, Real Estate Bubbles and the Asian Crisis which examined the linkage between lending booms, property price cycles and financial crisis across the range of East Asian countries including Malaysia.

The IMF paper stated that there's a massive capital inflows into Malaysia's property sector which led to severe property price bubble preceding the Asian Financial Crisis in the late 90s:

Lending Booms, Real Estate Bubbles and The Asian Crisis: IMF

Under whose watch this happened? Under whose tenure as Prime Minister that Malaysia liberalised its economy and financial sector so much that it created a severe property and stock price bubble that led to the biggest financial crisis in the region that we've ever since?

Unlike Tun, the current Prime Minister actually introduced fiscal measures to stem excessive speculation in property sector.

In Budget 2013, Najib Razak proactively revised the real property gain tax (RPGT) rate from 0% to up to 15%:

Budget 2013 Speech: MOF

He further announced more measures in Budget 2014 by revising the RPGT rate from up to 15% to 30%, increasing the minimum property purchase price for foreign buyers from RM500,000 to RM1 million, promoting transparency among housing developers and banning developers from implementing the developers bearing interest scheme (DIBS):

Budget 2014 Speech: MOF

Not to mention that Bank Negara introduced its own measures in 2013 to promote a sound and sustainable household sector especially in property sector by introducing maximum tenure for financing of property purchase:

Measures to Further Promote a Sound and Sustainable Household Sector: Bank Negara Malaysia

This is how responsible the current administration is compared to the administration under Tun Mahathir as Prime Minister.

And last but not least, Forest City is not a project that is developed 100% by China's company. It's developed by a joint venture between Country Garden Holdings Ltd and a local company Esplanade Danga 88 Sdn Bhd which is also an associate company of Kumpulan Prasarana Rakyat Johor (KPRJ), a wholly-owned state government of Johor company:

It's factually incorrect for Tun to say that Johoreans won't benefit from the development of Forest City.

When will Tun stop this nonsense scaremongering?